关于《徐汇区加强公房和售后房小区物业服务规范化管理考核办法（试行）》的听证报告
日期： 2015-07-17
关于《徐汇区加强公房和售后房小区物业服务
规范化管理考核办法（试行）》的听证报告
一、基本情况
听证会由区人大常委会副主任彭秋萍主持，区人大常委会副主任许建华、杨逢珉出席会议。8位常委会组成人员、5位工委委员作为听证人出席会议，2位项目陈述人、4位代表陈述人、6位公众及专家陈述人现场陈述观点建议，9位区人大代表、16位社会公众旁听会议。
会上，12位听证陈述人分别发表观点、阐述立场。其中，项目陈述人区房管局陈述了《办法》起草的背景、过程及主要内容，区财政局陈述了资金安排的标准、使用情况及绩效评价结果，代表陈述人及公众、专家陈述人、听证人分别从考核目的与范围、考核内容及方式、资金来源及使用、考核评分体系等不同的角度依次作了陈述发言并提问。区房管局、财政局现场回应了听证人和陈述人提出的问题和建议。区人大常委会副主任许建华作了讲话。旁听会议的区人大代表、社会公众通过书面意见征询表提出意见建议20余条。会后，听证人进行了合议。
二、项目简介
公房和售后房小区的物业管理一直是社会关注的热点难点问题，徐汇区人民政府自2008年起每年落实财政资金，对相关物业企业实施补贴。今年初上海取消了对售后房小区的物业收费定价机制，市政府又制定了加强住宅小区综合治理三年行动计划，明确要求各区县结合实际，继续对收不抵支的售后房小区进行考核达标奖励，利用三年时间，基本实现售后房小区的物业服务收费市场化。为此，徐汇区房管局起草了《徐汇区加强公房和售后房小区物业服务规范化管理考核办法（试行）》，在三年的过渡期内，继续对公房和售后房小区进行政策扶持。
三、项目听证主要意见
会上，听证人、听证陈述人围绕《办法》的修改完善以及本区物业管理服务水平的提高，各抒己见，积极建言，提出各类问题、建议近50条，归纳起来，主要包括以下几方面：
1、关于考核方式。有陈述人和听证人认为，考核工作既要体现不断提升物业服务水平的导向性，也要简便可行。应该由街镇联席会议、业委会和居委会成为考核主体，引入第三方测评是创新的亮点和未来的发展趋势，但目前占到50%的权重有些偏重，且一年两次考核过于繁琐，第三方服务费用偏高，专业性、公正性、客观性也难以保证。要做到平时检查与半年度考核相结合，防止突击行为。房管办对物业企业的业务指导不足，使物业企业可能无法达到《办法》要求。
2、关于考核内容。有陈述人和听证人认为，要把物业费的收缴率作为考核的重要标准之一，避免奖励成为一种新的依赖。考核内容应当与我们正在社区中提倡和反对的行为相对接，如市区级文明小区的创建、摘牌，居民对物业服务的投诉率等都可以分值的形式在考核中体现。考核评分表的设计应当更为专业、细化、量化，其中应该增加鼓励物业企业创新服务的分值，激励企业主动创新。要因地制宜地给予各街镇一定的分值权重，合理兼顾各小区的具体情况，不能搞“一刀切”。
3、关于考核结果。有陈述人和听证人认为，目前80分的考核达标分值偏高，以80分为及格线如果严格考核的话很多企业都无法达标，拿不到政府补贴的话后续将产生恶性循环和抛盘行为。考核应采用“托底+奖励”的方式，使考核结果与物业公司的经济利益直接挂钩，对确有困难的物业公司实行托底补贴，对收支平衡且考评中优秀的给予奖励，既兼顾各方利益，也充分调动企业主体的积极性。
4、关于资金落实。有陈述人和听证人指出，2014年预算执行率仅65.8%，这笔钱款至今尚未拨付到企业的原因是什么？要确保专项资金及时、足额地拨付到基层、到小区，并做到专款专用。要加快项目资金的审计和拨付，一般情况下应有时限要求，以提高考核工作的执行效率，发挥考核资金的效益。计算预算资金执行率时，要将审计、第三方代理记账等不属于奖励补贴性质的管理费用区分出来。徐房集团应享受同其他物业企业同等的待遇，免除企业承担的补贴资金。
5、关于考核期限。有陈述人和听证人指出，该考核办法施行到
听证人、听证陈述人还对《办法》的一些条款、文字提出了具体的修改建议。
四、相关建议
根据听证意见，经听证人合议，现提出如下建议：
（一）关于考核目的与范围：1、对制定《办法》的背景、目的、依据在第一条中进一步予以明确；2、加强本区住宅小区物业管理服务全覆盖一体化工作的推进力度。
（二）关于考核奖励的内容与方式：1、适当降低第三方满意度测评在考核总分值中的权重，同时要将业委会、居委会纳入参与考核的主体，采取日常监管与定期考核相结合的方式，既公正客观，也简便易行，避免“一考定终身”；2、适当降低达标分数；3、采取“托底+奖励”的方式，对部分客观原因导致企业难以开展工作的客观情况，建立托底补贴机制，对优秀企业根据考核分值实行分等奖励；4、将物业费收缴率纳入考核体系，并加大其权重；5、坚持从实际出发，逐步实行不同企业、不同小区的分类考核。
（三）关于预算管理与资金使用：1、将奖励补贴资金与管理费用区分开来，有效控制第三方服务等管理成本；2、研究徐房集团的承担比例问题，帮助国有企业减轻负担；3、明确第三方中介审计的时限要求以及政府拨付奖励资金的时间节点，提高预算执行的时效性；4、对奖励补贴资金的使用要有具体细则，使资金向基层倾斜、向一线倾斜、向直接与工作有关的人与事倾斜，做到专款专用。小区基本硬件设施维护改造资金的使用要体现实效，让百姓得实惠。
（四）关于考核评分表：1、考核评分体系要更好地体现“两提高、两降低”（提高居民满意率、物业费收缴率，降低投诉率、矛盾纠纷率）的要求，更好地与创建文明小区、制止违章搭建、群租及破墙开店等当前倡导、反对的行为有机衔接，更好地与“12345”等公共服务平台有机对接，更好地与提升物业“保洁、保安、保绿、保养、保修”等方面水平相对接；2、考核评分指标要更加科学、实在、有针对性，尽可能量化时间期限和具体数值、次数等指标；3、对考核评分的得分区分优良中差，避免评分随意性过大；4、增加鼓励物业企业积极创新管理服务方式的条款，并给予一定的奖励分值。
（五）具体文字修改建议：1、《办法》的第五条和第七条对换顺序；2、《办法》的第四条第一款增加“如果小区尚未成立业委会，或业委会因客观原因无法履行职责，由居委会或其他社会组织会同物业服务企业共同向区住房保障和房屋管理局申报工作方案”；3、《办法》的第十二条标题改为“施行期限”，有效期改为“至2017年12月31日”，与《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》的有效期相一致。
（六）其他建议：1、在考核过程中要充分尊重街镇党政班子的作用，给予街镇一定的弹性空间，按照不同的时间和空间有所侧重；2、区房管局要加强对政策的宣传引导，以及对物业企业和小区业委会工作的管理、指导、跟踪、服务，房管办要进一步提高工作水平和能力，加强对物业企业的指导和服务；3、在《办法》出台之前，进一步听取和征求法律界人士的意见，确保规范性文件的合法、科学、规范。