徐汇区实施国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的情况汇报

 

徐汇区实施国务院《城市房屋拆迁管理条例》和

《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》

的情况汇报

——2002年9月29日在上海市徐汇区第十二届人民代表大会

常务委员会第三十九次会议上

徐汇区动拆迁管理办公室主任  吴敏建

主任、各位副主任、各位委员：

我受区政府委托，将我区贯彻国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的情况向区人大常委会作一汇报。

《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），2001年6月13日以中华人民共和国国务院令第305号公布，自2001年11月1日起施行。据此，2001年10月29日上海市人民政府令第111号发布修改制定了新的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》），并于同年11月1日施行。我区自去年11月1日起，对新启动的拆迁基地，根据新颁发的《条例》和《细则》来实施动迁。现将有关情况汇报如下：

一、新政策实施以来的工作情况

（一）组织学习新政策，规范拆迁行为

为使工作人员熟悉并掌握好新动拆迁政策，确保我区新一轮旧区改造顺利推进。区动拆迁管理办公室（以下简称“拆迁办”）、房地局等部门联合举办了拆迁工作人员上岗执业培训班。本区报名参加培训学习的共391人，出席考试的为379人，经市统考合格率89.2%，比市平均合格率高21.6个百分点。还专门召开区属各拆迁公司负责人会议，要求将这次业务学习作为抓手，全面提高动迁队伍的素质，规范拆迁行为。

（二）加强调研，制定有关规定

新《细则》与老实施细则相比，有一个明显的特点，即根据市场经济的规则，市政府将有关区域的划分，最低补偿单价、价格补贴系数、征用集体土地上的同区域商品房楼盘地价，授权予区县人民政府制定。为此，从去年10月份开始，本区通过调研，制定了《关于本区贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理细则>的若干意见》，即区府办（2002）4号文。对本区的区域划分及最低补贴单价标准、价格补贴系数、面积标准换房作了规定。从今年5月起，又着手调研起草《本区贯彻执行<上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定>的若干意见》。在调研起草过程中，6次组织区属相关部门和单位商谈、研究。最终按三个基数，即以周边成交商品房平均交易价为基数；以周边闵行区制定的价格为基数；以原拆迁法规补偿标准为基数，来测算同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基数。三个考虑：考虑地块开发成本不能太高，否则不利于新一轮旧区改造推进；考虑新老政策衔接平稳过渡，不使被拆迁人吃亏；考虑新政策要有可行性，即可操作性。两个锁定，即测算时，户均面积以150平方米建筑面积为基础；被拆除房屋建安重置单价结合成新价锁定每平方米450元为基础。在调研基础上，对农村集体土地的区域划分及新建多层商品住房的土地使用权基价以及价格补贴标准作了规定。该意见已于2002年6月14日，以徐府办（2002）31号文颁发执行。

（三）增强超前服务意识，主动为拆迁实施单位服务

为了推进新政策的贯彻执行，区拆迁办主动为房屋拆迁实施单位提供超前服务，提前发放政务公开指南。并对“指南”中规定的条文，拆迁人有不理解的地方主动上门解答或在办公接待处当场解答，使拆迁实施单位避免了多次往返。方便了拆迁人尽快办理房屋拆迁许可证，确保了动拆迁基地及时启动。新基地启动，区政府有关部门设摊咨询服务20余次，接待人次达1000余人。根据被拆迁人的来信及要求，组织对话八次，召开座谈会26户，参加人次200余人。拆迁管理人员还主动上门与被拆迁人沟通，讲解新政策。通过上述工作，不少被拆迁人对新政策有了一定的了解，消除了疑虑，提高了签约率。在一定程度上减少了一些人对新政策的对立情绪，缓解了拆迁矛盾，促进了基地的正常运转。此外，区拆迁办和各拆迁公司专门到长宁、卢湾、黄浦等兄弟区学习取经。

 

二、新政策贯彻执行中存在的若干问题

1、拆迁基本情况

新政策颁布实施以来（截止2002年9月20日），我区已启动17块地块，计划拆迁房屋建筑面积327223平方米，其中单位130个，建筑面积171209平方米，居民4215户，建筑面积156014平方米。目前已结束基地7块（其中一块没居民，拆除仅是单位厂房116289平方米），被拆居民签约总数为1453户，签约率仅达34.5%。

2、当前裁决、强迁诉讼中出现的新情况

今年以来，我区不服拆迁许可证，不服拆迁裁决，引起行政诉讼出现了一些新情况、新问题：

（1）对新一轮改造地块的项目性质持异议，引起不服拆迁许可证的诉讼。李家宅6户动迁居民、艾家宅3户居民分别状告徐汇区房地局，对土地储备持异议，要求原地回搬，享受新一轮改造的优惠政策，撤销许可证，虽经法院审理驳回起诉，维持许可证，但他们仍不服上诉于中级人民法院，或向全国人大有关部门、市政府有关领导写信，状告徐汇区人民政府、法院官官相护，司法腐败，我们采用书面答复的形式，也遭到他们的拒绝，对立情绪比较严重。

（2）今年以来，作出裁决31件，不服裁决诉讼9件，诉讼率比往年明显上升。区政府受理上报强迁11户，批准实施强迁8户，其中2户在实施过程中浇汽油，企图自焚对抗强迁。肇嘉浜路99弄基地几乎每裁决1件，强迁1户，就发生诉讼（该基地裁决共46件，诉讼共23件）；中山西路艾家宅基地裁决3户（艾关根、艾关宝、宋阿大），现3户全部诉讼。被裁决户的情绪对立。

（3）诉讼中出现的新情况

原历史遗留钉子户，尚未签约搬迁的少数历史遗留基地的居民，串通一气联合旁听，庭审中少数人喧闹、指责、诋毁房地局代理人及第三人，庭审效果不好；

曾被强迁的一些钉子户做代理人，为不服裁决的被拆迁人说话，庭上他们言辞过激，不顾事实与法律，胡搅蛮缠，误导旁听者引起庭审秩序混乱；

更有甚者，个别代理人在庭上责问法官，对法官发难，严重干扰了法庭秩序。诉讼败诉后钉子户仍不断上访有关部门，提出非分要求。

3、拆迁走势缓慢原因分析

（1）对拆迁项目性质持异。不少居民对复兴路嘉善路变电站项目、麦琪里土地储备、漕河泾老街的前期开发项目提出不同意见，认为这是政府在欺骗百姓，情绪比较对立，对利用级差地租改造旧区很不理解，认为这是开发商在炒作土地、谋取暴利。

（2）对最低补偿单价及地域划分持有意见。目前二手房房价上涨幅度太高，被拆迁人得到的货币补偿款，难以购买到适宜其居住的二手房。

原因分析：

①原定最低补偿单价测算依据是去年的房屋交易行情；

②从去年下半年至今年6月底，每个月平均上扬了1个百分点。

徐家汇街道中的天平路二侧原属天平街道，该地域居民认为，将他们划进徐家汇街道很不合理。

（3）安置房源太少，质量太差，且偏远。新启动的基地安置房源仅占安置总量的10%，其均为历年动迁后剩余的房子，层次差，80%以上为顶层，周遍环境差，从实际安置情况分析，有30%以上的被拆迁人选择房屋安置。在实施市场评估办法后，约30%动迁居民因住房困难，经济条件差等原因，获得动迁补偿款后也难以在市场上买到价格、房型合适的住房，而选择实物安置。这使动迁房源紧缺矛盾日益突出。我区计划今明两年拆迁居民15000户，按此比例估算则需4500套房子，若每套房66平方米，则约需30万平方米房源。

（4）政策性问题。不少被拆迁人对独用灶间，独用天井，略低于1.2米，但实际住人的搁楼不计面积，认为不合理。在福利分房年代，由所在单位或自行申请搭建，解决住房困难，但实际没计租的部位不计面积，反映强烈。因历史原因，不少房屋无权证，现计砖头，难以认定，争议较大。

承租人死亡尚未过户，现家庭纠纷对新的承租人无法确定，而现有的房屋政策，仅有原则规定，没有操作性。

新政策对低收入居住困难户的政策界定不够明确，在实践中难以认定、难以操作。

（5）拆迁工作方法简单。新政策对货币补偿测算简单明了，当事人都能自行计算，计砖头的问题也比较简单，这样拆迁双方可商谈的问题也简单，因此拆迁工作人员上门的话题就少了，不少人的思维方式还停留在原计划经济分房的模式上，如何从情、理、法方面去做工作，尤其是在转换观念、改变工作方法上值得探讨。

三、解决问题的对策

（一）加强对新政策宣传力度，转变人们的观念

通过新闻媒体及各种渠道，宣传房屋拆迁新政策，并逐步淡化福利分房政策宣传。将从三个层面抓此项工作：一是加强对被拆迁人的新政策宣传，转变他们的观念，例新政策的制定体现了“三个代表”的思想，这是市场经济的必然产物，不能把所有的问题通过动迁来解决，动迁只解决住房的安置补偿问题，其他问题应当通过其他有关途径解决。二是加强对拆迁工作人员新政策的培训和学习，要求与时俱进，针对工作中出现的新情况、新问题，想出新办法，与被拆迁人沟通、协商，最终形成共识，达成协议。三是加强行政管理人员的政策业务培训，组织他们对新政策的调研和学习，在实践中提高工作能力。

（二）对最低补偿单价作可操作性调整

原最低补偿单价及区域划分近期不作调整，但要作好调整的数据分析，拟在年底作调整。目前可一案一议，即对新启动的地块按该区域最低补偿单价标准，结合目前的市场行情，作适度调整。

（三）尽快建造一批适宜于动迁安置的房源

区府已责成建委、规划、房地等有关部门落实地块、落实建设单位，筹建动迁房源。目前，已初步落实5块地块，计划建造30万平方米的动迁房源。

（四）建议市有关部门完善拆迁新政策

例对承租人死亡，如何界定新的承租人；例低收入居住困难户的政策界定等，应从有利于解决实际问题出发，切实推进拆迁进度出发，建议由市房管局会同市府法制办等部门，定出规范，便于操作。