关于对徐汇区贯彻执行《上海市住宅物业管理规定》情况的调查报告

 

关于对徐汇区贯彻执行

《上海市住宅物业管理规定》情况的调查报告

——2008年5月14日在上海市徐汇区第十四届人民代表大会

常务委员会第十三次会议上

区人大常委会城建环保工委主任   钱海云

 

主任、各位副主任、各位委员：

按照区人大常委会年度工作计划，城建环保工委从4月初开始对我区贯彻执行《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）情况开展调研。先后召开了区房地局和街道房地办工作人员、物业管理公司经理、小区业主委员会主任、街道办事处领导和市政科长等人员座谈会，走访了市房地局物业管理处、区纠风办等单位，组织部分区人大代表（或兼任物业行风监督员）对我区贯彻执行《规定》情况开展了视察和座谈，广泛听取各方人士对我区贯彻执行《规定》的意见。还考察学习了长宁区、普陀区等兄弟区贯彻执行《规定》的经验。对我区贯彻执行《规定》情况有了比较深入的了解，具体情况如下：

一、基本评价

我们认为，徐汇区政府在区委的领导下，紧紧围绕《规定》，依法对本辖区内物业管理进行监督管理，做了很多工作，取得了一定成效，主要体现在：

1、注重法规学习，为贯彻执行《规定》夯实基础。通过组织相关业务科室及街道房地办工作人员学习《规定》；组织业委会主任及居委干部进行培训；制作《业主大会、业主委员会政策法规读本》向全区所有住宅小区发放等，加强对《规定》的学习、宣传力度，提高《规定》的知晓率和普及率，为《规定》的贯彻执行夯实了基础。

２、注重探索创新，运用多种手段提高物业管理实效。为全面推动《规定》的贯彻执行，率先推行小区经理责任制，强化小区经理的物业管理责任意识；率先试点建立业委会工作指导小组，加强对业委会的政治和组织领导等，使政府的监管更具实效。一些新的监管模式和平台得到了市房地局的充分肯定。

3、注重监管整治，推动物业管理水平整体提高。通过建立并完善区、街道（镇）、居民区三级住宅小区综合管理联席会议制度，形成了条块共同研究解决社区物业管理中热点难点问题的工作机制；通过与相关职能部门和街道（镇）协同联手开展群租专项整治活动，控制了群租问题的蔓延；通过综合治理和协同配合，提高了对违法搭建问题的处置能力。几年来，通过劝阻、制止、代为改正、行政处罚等措施，共解决住宅区各类房屋使用上的行政违法行为2071件，累计拆除违法搭建1.17万平方米，整治群租603户，获得了较好的社会效应。

4、注重基层建设，不断提升政府行政管理水平。近两年，通过选调年富力强的人员充实街道房地办，基层管理人员的整体素质得到了加强；通过不断加大投入，改善基层办公条件，推进街道房地办规范化建设，基层管理工作有了基础；通过加强培训，共同探讨解决工作中的矛盾和问题，不少基层干部解决问题的能力和经验有了提高。目前，街道房地办在社区物业管理中的作用初见成效。

二、存在问题

1、政府管理部门的监管还不够到位。如在对物业管理中三个老大难问题（违法搭建、居改非和群居）的解决上，调研中还听到不少意见。区房地局在物业管理工作中出台一些新办法、新措施，但在长效管理和落实到基层上还不够扎实，有些工作未能一抓到底，在一定程度上影响了《规定》贯彻执行的效果。

2、物业管理费合理调节机制与收费体制还不够完善。本次调研，不管是物业管理企业，还是政府监管部门和住宅小区业委会，都认为，目前物业管理费标准14年不变，与市场价值背离。收费体制也不够完善，缺乏提高收缴率的有效手段和措施，一些售后公房物业管理费收缴率仅为40％左右。这些都无法保障物业管理企业实现基本的经济利益，严重影响了《规定》要求物业管理企业职责的实现。

3、法规内容还有缺失。现行《规定》虽然比修改前的物业管理条例有了很大的进步，但内容上还不够完善，如对住宅维修基金如何再筹集；对群居问题的认定和处罚；对业委会的监督，特别是发生违规问题后责任如何追究等都缺乏约束措施和实施细则，使政府相关部门在实施监管时，常常处于无法可依的窘境。

4、物业管理企业和行业从业人员的素质整体不高。目前我区注册的223家物业管理企业中，一级资质只有1家，绝大部分都是三级及暂定资质，整体呈现小、多、杂局面，员工普遍学历低、年纪大，物业管理服务意识、技术水平等都比较落后，同时，街道房地办工作人员正处于新老交替中，整体素质处于上升阶段，聘请人员的素质也参差不齐，对《规定》贯彻执行的效果影响较大。

5、对物业服务企业管理成本贴补性奖励标准争议较大。调研中，大家对区政府颁布的《关于加强公房和售后房小区物业服务规范化管理试行办法》表示欢迎，但对物业服务企业管理成本贴补性奖励标准争议较大，一是希望政府贴补性奖励政策要阳光普照，让老百姓和物业管理企业都得益；二是贴补标准应像媒体已经公开宣传的那样，不应随意降低，避免政府信誉遭到损失。

三、几点建议

1、进一步强化政府职能部门自身建设，促使《规定》切实得到贯彻执行。一是加强思想建设，强化贯彻执行《规定》的意识，增强提高我区物业管理水平的信心；二是加强作风建设，不断培养脚踏实地，真抓实干的作风，增强做好物业管理工作的责任感；三是继续加强基层建设，增强街道房地办的监管、协调、处理问题的能力；四是深入调研，准确掌握我区物业管理的各类基础数据，为领导科学决策服务。

2、进一步加强政府相关部门的沟通协调，形成齐抓共管的工作局面。一是政府要细化与物业管理工作相关部门的工作职责，加强协调，共同推进《规定》的贯彻执行；二是不断完善区、街道、居民区三级住宅小区综合管理联席会议制度，把物业管理工作纳入街道（镇）的考核内容，充分发挥街道（镇）、居民委员会属地管理的优势；三是深入推进社区物业管理党建联建工作，实现条块共同负责的局面。

3、进一步规范和引导物业行业的建设，形成优胜劣汰的竞争机制。一是加快推广和不断完善物业服务规范化管理奖惩机制，鼓励和扶持一些资质较好、规模较大、服务水平较高的企业做强、做大，形成规模效益；二是建立和试行物业服务企业准入机制和退出机制，淘汰一批资质差、规模小、服务水平低的企业，形成优胜劣汰的竞争机制；三是切实把物业行风满意度考核评估落到实处，将物业管理社会公众满意度与物业服务企业资质评定、物业项目评优、投标单位准入结合起来，发挥综合效应。

4、进一步增强综合管理的实效，实现我区住宅物业管理水平的整体提升。一是抓好抓紧各项旧住房综合改造项目，改善小区环境和居民居住条件，让老百姓实实在在得到实惠；二是在完善推进业委会工作指导小组工作的基础上，增强居委会对业委会运作中的监督指导；三是加强对物业管理中三个老大难问题（违法搭建、居改非和群居）的执法力度，形成长效管理机制，提高解决率，化解居民小区的矛盾隐患；四是积极总结老城区弄管会的新经验，并加以完善和推广，探索老城区物业管理的新模式。

5、进一步向上反映有关物业管理法规、政策、体制改进和完善的建议。一是加快推行售后公房“菜单式”分等级收费管理的模式，建立和形成物业管理费合理收取的调节机制，解决物业管理费标准过低的问题；二是针对一些住宅小区现存维修资金临近30％较普遍的状况，尽快制定维修资金再次筹集并具约束力的实施细则；三是建立完善对业委会违规运作后的责任追究和依法处罚措施。