关于对我区贯彻执行《上海市住宅物业管理规定》情况的调查报告
日期： 2011-09-19
关于对我区贯彻执行《上海市
住宅物业管理规定》情况的调查报告
——在2011年9月15日上海市徐汇区第十四届人民代表大会
常务委员会第四十九次会议上
徐汇区人大常委会城建环保工委副主任 屈培元
主任、各位副主任、各位委员：
今年4月1日市人大新修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）开始施行，
一、基本情况
区委、区政府对我区住宅物业管理工作一贯以来高度重视，《规定》施行以来，区政府及有关部门、街道（镇）认真贯彻执行《规定》，依法对本辖区内物业管理进行监督管理。
（一）思想高度重视，行动落实迅速
《规定》一出台，区政府当月就制定印发了《关于本区贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，在区和街道（镇）层面建立住宅小区综合管理联席会议及办公室，制定了联席会议的工作制度、明确工作职责，落实人员和经费，使监管、指导、协调更具实效。
（二）认真组织培训，营造工作氛围
区政府有关部门在注重自身学习贯彻的同时，认真抓好居委会、业委会、物业服务企业主要负责人、小区经理和街道（镇）等有关单位负责人的学习培训，利用住宅小区公告栏、电子屏幕等形式进行宣传，制作宣传资料向全区住宅小区发放等，提高了《规定》的知晓率和普及率，为《规定》的贯彻执行夯实基础。
（三）加强监督管理，提升工作水平
一是完善业委会工作指导机制，制定业主大会组建、换届工作流程，确保各工作环节有效衔接。开展业委会工作业务指导，街道（镇）和房管办实行小区业委会联络员制度，共同指导和监督业主大会、业委会的组建、换届及日常运作。二是落实民主评议房管办工作，将房管办纳入基层站所的评议范围，通过评议，积极落实整改，不断提高社区和居民对房管部门工作的满意度。三是开展物业管理工作课题调研，针对住宅物业管理遇到的瓶颈问题，积极探索工作新机制。
（四）条块联动协同 管理实效显现
区政府有关部门认真履行物业管理职责外，街道（镇）和居委会认真组织指导业委会换届选举，加强对业委会日常工作的指导和协调，及时调处物业服务企业和业主的矛盾纠纷；各居民区党组织积极协调处理业委会、居委会和物业服务企业三者的关系，在维护业主和物业服务企业等各方的合法利益中发挥了良好作用，初步形成了条块联动协同的物业管理工作新格局。
二、存在的问题
参加调研的人大代表和社区干部、物业服务企业、业委会代表等针对《规定》及市政府（2011）23号文贯彻执行中存在的难点、热点问题，提出了不少意见建议。
（一）区政府对物业管理工作还需进一步加大监督管理力度
1、区、街道（镇）住宅小区综合管理联席会议作用还需加强。区联席会议包括二十四个成员单位，也明确了各自相关职责，但在实际工作中，有些成员单位发挥作用不够。各个街道（镇）联席会议工作制度由于开展工作时间较短，按《规定》街道（镇）、居（村）委除负责业委会改选、新建及日常监管外，还必须协调好物业矛盾的五方面纠纷，小区综合管理工作目前不少由市政科等科室兼管，人力、物力、专业的配置无法满足小区综合管理的实际需求。
2、对当前突出的物业管理矛盾还缺乏有效的解决办法。物业收费标准低是当前最突出的问题，由于提高物业收费标准的问题一直难以解决，物业服务企业日不敷出难以维系，合同期满后撤盘或中途抛盘情况增多。出于关注民生的考量，政府相关部门和街道（镇）充当“消防队”，面临的压力日益加大。对此，目前还缺乏有效的措施。
3、对业委会的工作指导还需加强。业委会成员由业主自愿参选，业主大会表决产生，进行业主自治管理。但小区管理涉及工程整修、财务审计、设备养护、物业选聘、维修资金使用等专业问题。部分业委会成员的能力、经验、时间、精力等，难以与工作要求相适应，使得部分业委会无法有效开展日常工作，影响业委会自治作用的发挥。
（二）规章不够完善，配套细则滞后
1、物业管理费调整机制不完善。调研中，各方对售后公房物业收费标准从96年至今未调整，反映最为集中强烈。《规定》对收费标准的调整仅有原则性的条款，且与市政府1996年颁布施行的《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》、2005年10月起实施的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》之间没有合理衔接，物业服务企业和业主协商调整收费难以实现。
2、收费方式待改进。业主欠缴物业管理费现象较为普遍，缺乏提高收缴率的有效手段和办法。《规定》虽然明确了对欠缴物业费的业主，物业服务企业可以通过司法途径追讨，但面对分散的业主个体，诉讼成本和耗费精力太大，往往是官司赢了却“得不偿失”。
3、同一小区房屋产权“多元化”或物业“多家管理”现象普遍，管理的“同质同价”难以实现。同一小区内既有售后公房、动迁安置房、也有商品房，房屋产权多元化状况不在少数；同时由于历史原因同一小区内有几家物业服务企业管理的情况也有不少，难以实现物业管理内容、标准、价格的“同一”。有不少物业服务企业反映：“服务价格的双轨制，房屋产权的多元化，怎么可能实现‘同质同价’！”
4、《规定》某些条款缺乏可操作性。在小区发生涉及公共安全等紧急情况需强制维修时，对鉴定和维修费用支出等问题，如业委会不配合，就难以按《规定》所列的办法操作，这种矛盾时有发生；住宅维修基金再次筹集的路径也较原则（目前本区有不少上世纪80—90年代建造的房屋，经过平改坡等综合改造后维修基金已所剩不多）；对业委会的监督约束，特别是对少数业委会成员不作为、乱作为问题的责任追究缺乏刚性措施等。
三、几点建议
（一）进一步发挥区住宅小区综合管理联席会议作用，真正形成齐抓共管的工作格局
1、区住宅小区综合管理联席会议要进一步发挥作用。真正落实区住宅小区综合管理联席会议各成员单位的工作职责，按照“两级政府，三级管理，四级网络”社会管理要求，依照《规定》理顺区政府有关部门、街道（镇）、房管办、居委会的关系，细化物业管理中的职责分工，深化条块联动管理格局；对小区综合管理中的“违法搭建”、“群租”、“居改非”等老大难问题，进一步完善对策、明确责任，加大综合执法力度，共同推进《规定》的贯彻执行。
2、完善街道（镇）住宅小区综合管理联席会议制度。充分发挥街道（镇）、居委会属地管理的优势和综合管理服务的平台作用，形成街道（镇）牵头，房管办、业委会、居委会、物业服务企业、业主代表参加的工作例会制度；深入推进社区物业管理党建联建工作，充分发挥居民区党组织在社区物业管理中的协调引领作用；街道（镇）、房管办要充分发挥对物业服务企业的监管、协调作用；进一步加强街道（镇）对业委会换届和日常工作的指导、监管，加强对物业矛盾纠纷的调处，真正体现 “小区是我家，管好靠大家”。
3、加大指导力度，发挥业委会自治作用。区政府有关部门要加强对业委会成员小区管理相关专业知识的指导培训，建立业委会成员培训制度，提高其履职能力；引导业主自觉遵守“业主公约”，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理机制。
（二）完善规章，细化《规定》配套措施
1、区政府要认真研究落实《规定》的具体操作办法。针对《规定》中有些条款可操作性缺乏的问题，区政府要根据我区在实际操作中可能遇到的问题，进行认真研究，如有条件，则尽可能制定具体操作办法和实施细则，如对“同一住宅小区、同一物业服务、同一物业收费”问题的积极推进，可以选择有条件的小区进行试点。
2、区政府要抓紧研究将会出现的物业服务企业撤盘、抛盘后的应急处置办法。现阶段正处于住宅物业管理的转型期，也是物业管理矛盾的凸显期，涉及千家万户，事关稳定大局。一部分物业服务企业因各种原因的撤盘、抛盘现象今后一定会发生，对此，政府有关部门及街道（镇）应在风险评估的基础上抓紧研究应对处置的预案。
（三）进一步规范和引导物业行业建设，形成物业行业良性循环机制
1、完善物业服务规范化管理的奖惩机制，规范物业服务企业准入、退出机制。鼓励和扶持一些资质较高、规模较大、服务水平较好、社会诚信度较佳的企业做强、做大，形成规模效应。逐步淘汰一批资质差、规模小、服务水平低的企业，形成优胜劣汰的竞争机制。
2、改进对物业服务企业及其项目经理的日常考核方法。区政府要完善对物业服务企业的考核方法，建立科学合理的考核机制。考核中要广泛听取居委会、业委会、业主及相关方面的意见，并将考核结果记入物业服务企业信用档案，与物业服务企业等级评定、资质升级和政府奖励补贴政策相挂钩。
3、完善售后房、公房补贴机制。一是积极引入售后房小区物业管理费协商调整机制，通过协商明确物业服务内容、服务和收费标准，引导业主和物业服务企业通过市场化的方式协商调整。二是在物业收费标准尚未调整的过渡期，区政府要进一步完善售后房、公房补贴机制，在维持小区物业服务基本需求的同时，防止居民、业主和物业服务企业产生理所当然的依赖心理。
（四）积极争取和推动市级层面相关细则的出台
针对目前物业管理中存在的突出矛盾：如售后公房物业管理费调整、维修基金再次筹集、紧急维修的鉴定和费用列支等等，还需市政府及相关部门进一步明确实施细则和办法，建议区政府及相关部门积极向市政府有关部门反映，尽快出台相关细则和实施办法。