徐汇区人大常委会关于本区贯彻执行《上海市住宅物业管理规定》情况的审议意见

 

徐汇区人大常委会关于本区贯彻执行

《上海市住宅物业管理规定》情况审议意见

（2011年9月15日上海市徐汇区第十四届人民代表大会

常务委员会第四十九次会议通过）

修订后的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）自2011年4月1日施行以来，区政府高度重视，认真组织培训，加强物业监管，完善工作机制，提升工作水平，贯彻执行《规定》初见成效，为百姓安居，促进社区稳定和谐发挥了积极作用。同时必须看到我区的物业管理工作与广大人民群众的要求还存在一定差距，需要加以改进。为此，常委会提出如下建议：

一、进一步发挥区住宅小区综合管理联席会议作用，真正形成齐抓共管的工作格局

1、区住宅小区综合管理联席会议要进一步发挥作用。真正落实区住宅小区综合管理联席会议各成员单位的工作职责，按照“两级政府，三级管理，四级网络”社会管理要求，依照《规定》理顺区政府有关部门、街道（镇）、房管办、居委会的关系，细化物业管理中的职责分工，深化条块联动管理格局；对小区综合管理中的“违法搭建”、“群租”、“居改非”等老大难问题，进一步完善对策、明确责任，加大综合执法力度，共同推进《规定》的贯彻执行。

2、完善街道（镇）住宅小区综合管理联席会议制度。充分发挥街道（镇）、居委会属地管理的优势和综合管理服务的平台作用，形成街道（镇）牵头，房管办、业委会、居委会、物业服务企业、业主代表参加的工作例会制度；深入推进社区物业管理党建联建工作，充分发挥居民区党组织在社区物业管理中的协调引领作用；街道（镇）、房管办要充分发挥对物业服务企业的监管、协调作用；进一步加强街道（镇）对业委会换届和日常工作的指导、监管，加强对物业矛盾纠纷的调处，真正体现 “小区是我家，管好靠大家”。

3、加大指导力度，发挥业委会自治作用。区政府有关部门要加强对业委会成员小区管理相关专业知识的指导培训，建立业委会成员培训制度，提高其履职能力；引导业主自觉遵守“业主公约”，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理机制。

二、完善规章，细化落实《规定》配套措施

1、区政府要认真研究落实《规定》的具体操作办法。针对《规定》中有些条款缺乏可操作性的问题，区政府要根据我区在实际操作中可能遇到的问题，进行认真研究，如有条件，则尽可能制定具体操作办法和实施细则，如对“同一住宅小区、同一物业服务、同一物业收费”问题的积极推进，可以选择有条件的小区进行试点。

2、区政府要抓紧研究将会出现的物业服务企业撤盘、抛盘后的应急处置办法。现阶段正处于住宅物业管理的转型期，也是物业管理矛盾的凸显期，涉及千家万户，事关稳定大局。一部分物业服务企业因各种原因的撤盘、抛盘现象今后一定会发生，如何应对，政府有关部门及街道（镇）应在风险评估的基础上抓紧研究处置预案。

三、进一步规范和引导物业行业的建设，形成物业行业良性循环机制

1、完善物业服务规范化管理的考核奖惩机制，规范物业服务企业准入、退出机制。鼓励和扶持一些资质较高、规模较大、服务水平较好、社会诚信度较佳的企业做强、做大，形成规模效应。逐步淘汰一批资质差、规模小、服务水平低的企业，形成优胜劣汰的竞争机制。

2、改进对物业服务企业及其项目经理的日常考核方法。区政府要完善对物业服务企业的考核方法，建立科学合理的考核机制。考核中要广泛听取居委会、业委会、业主及相关方面的意见，并将考核结果记入物业服务企业信用档案，与物业服务企业等级评定、资质升级和政府奖励补贴政策相挂钩。

3、完善售后房、公房补贴机制。一是积极引入售后房小区物业管理费协商调整机制，通过协商明确物业服务内容、服务和收费标准，引导业主和物业服务企业通过市场化的方式协商调整。二是在物业收费标准尚未调整的过渡期，区政府要进一步完善售后房、公房补贴机制，在维持小区物业服务基本需求的同时，防止居民、业主和物业服务企业产生理所当然的依赖心理。