关于本区旧住房综合改造工作情况的报告

 

关于本区旧住房综合改造工作情况的报告

——在2012年6月6日上海市徐汇区第十五届人民代表大会

常务委员会第四次会议上

徐汇区住房保障和房屋管理局局长    陈继刚

 

主任、各位副主任、各位委员：

《上海市住宅修缮工程管理试行办法》沪府发【2011】60号文（以下简称《管理办法》）于2011年12月6日正式颁布试行。《管理办法》明确了市、区住房保障和房屋管理局为住宅修缮工程的主管部门，市、区建设交通委负责对住宅修缮工程建设活动进行综合协调管理。

根据《管理办法》规定，在市一级层面成立上海市住宅修缮质量事务中心和上海市住宅修缮工程质量检测管理中心，区（县）一级层面相应成立区（县）住宅修缮工程管理中心，负责本辖区内住宅修缮工程的实施及其建设进行全过程、全覆盖监督管理和指导。

为认真贯彻落实《管理办法》相关规定，加强住宅修缮工程的实施及其建设管理和监督，进一步完善住宅修缮工作机制和管理制度，我局从年初开始开展了系列工作。

目前，我区住宅修缮工作主要分为不涉及承重结构体系的旧住房综合改造和涉及扩增面积、高度、结构的旧住房成套改造工程两大类别，现将具体情况汇报如下：

一、修缮工程

（一）基本情况

近年来，我区加大旧住房综合改造力度，特别是迎世博期间全力推进区域内的旧住房改造工作，极大地改善了居民的居住环境和城市面貌。“十一五”期间共完成旧住房多层综合改造780万平米（其中平改坡综合改造690万平米，多层综合整治90万平米）、高层综合整治217万平方米、二次供水设施改造660万平方米、既有住宅节能改造108万平方米、家庭卫生设施改造6234户。“十二五”尚需完成多层住宅综合改造463万平方米，其中平改坡综合改造410万平方米、多层综合整治为53万平方米。

2012年徐汇区旧住房综合改造民生工程为60万平方米。工程项目分布于6个街道，其中斜土0.7万平方米、田林10.9万平方米、凌云15.7万平方米、长桥8.3万平方米、康健24.6万平方米、枫林0.3万平方米。

今年计划开工的民生工程项目，将根据各街道工作实际开展情况有所调整或增加。

（二）工作推进

根据2012年民生工程安排，我局认真贯彻落实《管理办法》规定，积极落实相关工作要求，确定工作计划和目标，确保民生工程任务的完成。

1、编制《徐汇区住宅修缮工程管理实施细则》

为加强住宅修缮工程的实施及其建设管理和监督，进一步完善住宅修缮工作机制和管理制度，依据《管理办法》和相关法律法规，结合我区实际，开展了一系列的学习培训和工作调研，着手编制《徐汇区住宅修缮工程工程实施细则》（以下简称《实施细则》）。

（1）组织学习培训

分层次、分类别、多渠道、多形式地组织实施、设计、施工、工程监理、财务监理等单位，进行系列学习和专题培训，梳理与以往审核程序、实施流程的差异，力求各方尽快熟悉掌握《管理办法》的实质要求。

（2）开展工作调研

由区房管局组织区住宅修缮管理部门及部分实施单位开展了系列调研活动，与区相关职能部门充分交流，听取意见和建议，取得支持帮助。一是走访区安（质）监站、建管办，了解建设工程管理流程和具体操作方法及工程安全质量监督的工作要求，以完善住宅修缮工作流程；二是走访区监察局、建交委、区发改委、财政局、审计局等相关部门，就住宅修缮工程中的政府监管、群众参与监督、信息平台的发布、资金的使用和监管等事项工作沟通和交流；三是走访部分街道，进行住宅修缮工作的沟通和对接；四是组织我局工作人员，在区建交委、区建管办的支持下，集中现场学习建管和招标流程；五是走访区人大作专题工作汇报，接受工作指导；六是走访市房管局，汇报我区近阶段住宅修缮工作情况，就相关工作问题提请市局给予指导和帮助。

2、启动项目试点工作

选择田林钦州花苑等1-2个前期工作初步完成的小区，各相关单位试点推进，为修缮工程的全面推开积累经验。

3、全面启动项目前期工作

在试点项目的基础上，目前已经启动了凌云、长桥、康健街道部分住宅修缮工程的资金筹集、项目征询、方案设计等一系列前期工作。

4、成立“区住宅修缮工程管理中心”

根据《管理办法》规定，拟于6月底前成立“徐汇区住宅修缮工程管理中心”，承担我区住宅修缮工程实施及建设的监管工作。

5、召开推进大会

计划6月底召开“徐汇区住宅修缮工作推进大会”，全面启动徐汇区住宅修缮工作。

（三）问题和对策

1、改造标准

由于改造小区大多年久失修，房屋附属设施及小区道路普遍存在缺陷，需要修缮的项目多，且近年来住宅修缮的前期费用和施工成本都有所增加，而现行的改造补贴标准还是按照多年前确定的标准。目前平改坡综合改造150元/平方米、多层综合整治60元/平方米的改造标准（市局于2000年前后确定的改造标准：平改坡综合改造140元/平方米，综合整治60元/平方米）已不能满足现行的修缮需求。因此，建议适当提高住宅修缮工程项目改造标准为平改坡180元/平方米、多层综合整治100元/平方米。

2、建管流程

由于市级建管信息系统与住宅修缮管理的对接工作仍需进一步补充完善，修缮管理部门尚不具备独立完成工程招投标的技术条件，在市建交委、市房管局的协调下，在区建交委的大力支持下，我区的工程招投标工作采用过渡期方案，在年底前仍由区建管办负责，我局配合，为能顺利推进试点项目和完成年度民生计划打下基础。

二、成套改造

（一）基本情况：

全区不成套旧住房约495334平方米，居民12769户，主要分布于枫林、斜土、徐家汇、漕河泾、长桥、龙华、田林、湖南、天平等地区。从2008年至2011年底，共启动成套改造279468平方米（占总量的 56.4%），其中：已竣工136496平方米（拓宽改造48650平方米，内部分割78449平方米，其他9397平方米），惠及居民3324户；正在实施签约的73838平方米，涉及居民2035户，立项启动的69134平方米，惠及居民1870户。

2012年成套改造计划新启动20000平方米，开竣工40000平方米，约1500户居民（其中已具备开工条件18283平方米466户居民）。

（二）存在问题

1、“空心房”改造实施问题

以往旧住房成套改造工程均采用“实心房”改造，即在居民不外搬的情况下实施成套改造。根据2011年新出版的国家建设部和国家质检总局制定的《建设工程施工现场消防安全技术规范》等文件精神，要求成套改造工程必须实施“空心房”改造方能发放施工许可证，要求在改造区域居民外搬临时过渡。

2、“拆落地”缺乏配套政策的支撑

我区现有长桥新村、漕溪三村和东安一村3个项目采取拆除重建的方式进行改造，但3个项目自2008年起实施方案征询至今未达100%的同意率，致使项目无法继续推进。对于拆除重建的改造方式，目前尚无相关的实施细则，项目实施基本处于摸索尝试状态，同时对于征询未能达到100%时，强制法律措施缺失，法律法规支撑严重缺乏。

3、实施主体明确问题

依据相关文件规定，成套改造应由产权单位或产权单位委托的实施单位负责实施，对此有关单位存在异议，徐房集团（产权单位）认为：成套改造是政府工程，有关部门应作为实施主体，由此造成其改造积极性不高，相关工作推进缓慢。

（三）对策措施

1、“实心房”改造问题

区成套办根据区第十五届政府第7次常务会议要求，召集相关成员单位认真研究，制定了《徐汇区旧住房成套改造实施“实心房”改造工作办法》，明确成套改造项目实行“空心房”改造（单幢房屋的施工期为四个月左右），规定施工期间居民自行过渡，过渡费用由相关街道负责落实，验收完毕居民统一入住，完善了“实心房”改造实施流程。目前枫林的天钥四村项目按此办法推进。

2、“拆落地”改造问题

建议依据目前的法律法规进行研究，拟定拆除重建相关政策和实施细则，听取人大等相关部门意见，寻求法律支撑，保障拆除重建项目能顺利开展。

3、成套改造实施主体

进一步明确产权单位作为实施主体，区相关部门明确工作职责，积极配合协助，形成工作合力，为产权单位提供全方位、多层面的工作支撑。