关于检查本区贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》情况的报告

 

关于检查本区贯彻实施

《上海市住宅物业管理规定》情况的报告

——在2019年11月20日上海市徐汇区第十六届人民代表大会

常务委员会第二十七次会议上

徐汇区人大城建环保委主任委员  李青

 

主任、各位副主任、各位委员：

《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）于2018年11月22日经市第十五届人大常委会第七次会议决定修正，并于2019年3月1日起施行。今年年初，区十六届人大四次会议期间，卫永建、张深等16位代表提出关于“加强《上海市住宅物业管理规定》执法检查，提升徐汇物业管理水平”的议案（第1号）。为推动代表议案落实，进一步促进新修订的《上海市住宅物业管理规定》在我区的贯彻实施，提升我区住宅物业管理工作的精细化水平，区人大常委会于9-10月对我区实施《规定》的情况开展了执法检查。现将检查情况报告如下：

一、执法检查工作情况和主要特点

根据年度工作安排，区人大常委会制定了执法检查工作方案，成立了执法检查组。执法检查组由城建环保委和法制委、监察司法委、财经委、社会委及部分区人大常委会委员共同组成，区人大常委会徐国文副主任担任组长。本次执法检查重点聚焦五个方面内容：一是区政府部门和街镇落实住宅物业管理职责情况；二是住宅小区治理架构的完善和业委会的组建运作情况；三是住宅物业服务质量和服务收费情况；四是公共收益分配、专项维修资金筹集和使用情况；五是住宅小区综合治理、生活垃圾分类和机动车停车等情况。9月至10月，执法检查组通过实地视察、听取汇报、交流座谈等方式，赴徐家汇、康健、华泾等街道镇开展了执法检查。11月，执法检查组研究形成执法检查报告稿，并充分听取了相关方面的意见。

本次执法检查体现了三个方面特点：一是坚持法治思维和法治方式。依据《监督法》制定执法检查工作方案，学习领会《规定》的修法背景和修法精神，对标住宅物业管理重要制度规定开展检查，听取了区房管局、绿化市容局、民政局、城管执法局、徐房集团、汇成集团等6个单位的自查报告，同时在检查中加强法规宣传普及，督促和推动相关政府部门、街道镇、企业严格落实法规规定。二是坚持以问题为导向。聚焦代表议案内容和人民群众关切，紧紧围绕制约我区住宅物业管理水平提升的瓶颈问题深入实地开展检查及调研，认真查找短板、研究对策，同时将执法检查与生活垃圾分类、小区综合治理、雨污混接改造等方面的监督工作相结合，深入了解我区贯彻实施《条例》的实际成效。三是坚持广泛听取各方意见。先后与区、镇人大代表，基层居民区党组织，居民代表，物业服务企业代表，以及部分委办局、街道、镇负责人交流座谈40余人次，充分汇聚各方意见建议、集聚各方经验智慧，为执法检查工作夯实了基础。

　　二、《规定》贯彻实施的总体情况

修改后的《规定》实施以来，区政府及相关部门认真宣传贯彻，健全配套机制，加大执法力度，强化行业指导，住宅物业管理工作水平持续提升。

（一）宣传培训持续深入

新规实施后，区政府相关部门举办普法宣传活动，向社区居民发放新版《规定》手册、老旧住房加装电梯等宣传资料，对业委会代表和物业服务企业代表进行分批分类专题培训。同时，加强《上海市生活垃圾管理条例》等相关法律法规知识的宣传，通过进社区、企业开展专题知识讲座等形式，增强居民和企业法规意识，形成良性宣传氛围。

（二）配套制度持续健全

    区政府相关部门编印和制定了《业主大会、业委会工作指导手册》《加强住宅小区物业纠纷人民调解工作的实施意见》《徐汇区老旧住宅小区物业服务规范》等配套制度，修订了《业主大会议事规则》《管理规约》等示范文本，启动实施《物业管理行业创建文明行业三年行动计划》，促进了业委会和物业服务企业运作规范化、制度化，引导物业管理矛盾纠纷在基层化解。

（三）管理机制持续优化

以区社会治理“十三五”专项规划为引领，不断完善区、街镇两级住宅小区综合管理联席会议制度，推行物业服务企业诚信经营告知承诺制度，完善物业管理项目招投标机制，建立物业服务投诉处置和监督分析机制，聚焦资金管理、垃圾分类、社区安全、违法建筑、综合治理等开展专项检查，推进电子化停车、共享停车，积极解决、回应居民群众日常生活中普遍关心、反映强烈的公共事务和突出问题，努力提升居民群众满意度和获得感。

（四）监管执法持续加强

不断建立健全执法联动和相互协作机制，建立整治工作数据库，通过申请法院强制执行、注记限制房屋交易、当事人信息纳入本市公共信用信息服务平台等手段不断强化执法效果。明确了物业服务企业在发现搭建违法建筑、违规装修、改变物业使用性质、违法乱扔生活垃圾等方面的劝阻、制止、上报义务，提高行政执法的时效性。

（五）企业运作持续规范

    对于居民反映较为突出的物业服务收费、公共收益分配、专项维修资金筹集和使用等问题，通过日常巡查抽查、星级专业考核、资金账目公布、加强业委会监督、强化诚信约束等方式，督促物业服务企业严格依法依规经营，有效提升了住宅物业服务质量，进一步规范了物业管理相关资金使用。龙华、田林等5个街道住宅小区维修资金续筹试点顺利，为今后推动其他小区维修资金续筹积累了有益经验。

三、《规定》实施中存在的主要问题和原因分析

从检查情况看，虽然我区住宅物业管理工作取得了阶段性成效，但是由于主体多元、诉求多样，加之不同住宅小区情况各异，一些深层次的体制机制问题与显性化的民生急难愁问题相互交织，特别是居委会、业委会、物业公司“三驾马车”之间的关系尚未完全理顺，住宅物业管理工作与高质量发展、高品质生活、高水平管理的要求尚有差距，需要引起相关部门重视。

（一）有效治理架构尚未真正形成

新规就建立健全以居民区党组织为领导核心的住宅小区治理架构，以及居委会协助街道办事处开展物业管理相关工作、加强对业主委员会的指导和监督作出了明确规定，但在实际运作过程中，居委会指导监督物业管理具体职责不够清晰，监督制约手段不多，居委会干部物业管理知识缺乏、能力不足。居委会调处物业管理难度较大，“三驾马车”运转不够顺畅。个别小区业委会不愿接受居委会的指导，在社区公共利益方面难以达成一致意见。

（二）业委会履职能力不足

住宅小区业委会组建难、业委会作用发挥难、业主大会形成有效决定难的问题依然存在，全区860余个建成的业委会中，运行良好的只占50%左右。对新产生的业委会成员上岗履职培训的及时性和针对性不够。一些街镇、居委会管理区域大、任务多，对业主大会和业委会日常运作的指导监督不够，业委会对介入小区物业管理和调处矛盾纠纷态度不积极。部分业主自我管理意识和能力欠缺、对小区公共事务参与度不高。

（三）物业企业服务质量不高

目前全区256家物业服务企业中，一级资质38家，占14.8%；二级资质42家，占16.4%；三级资质或无资质等级176家，占68.8%。从管理水平来看，呈现公司规模小、管理服务弱、服务区域分散、服务成本较高的特点。70%以上的物业企业是小微型企业，有138家物业企业仅管理一个小区，服务人员不足，专业人才缺乏。全区仍有31个小区的物业管理处于“合格线”以下，达到示范标准的小区只有39%。562个老旧小区收费标准低，停车管理、服务态度、维修管理、绿化养护、环境卫生等物业服务水平总体不高。部分物业服务企业履行生活垃圾分类投放管理责任不积极，参与度不足。

（四）专项维修资金筹集难度较大

截止2019年9月，我区已开通商品住宅（包括混合型小区）维修资金的小区有602个，其中231个小区部分业主分户的维修资金余额低于30%，按照规定需要续筹维修资金。虽然《规定》对维修资金的续筹有明确规定，但在实践中遇到一些瓶颈问题，如业主大会形成续筹决定难、部分业主拒不缴纳、物业服务企业滥用资金、制约措施缺位等，影响了共用设施设备维修及安全隐患排除。少数小区公共收益账目不透明、公布不及时，不按照规定比例纳入专项维修资金的情况仍有发生，对其仍缺乏有力的监督。

（五）民生问题有待进一步解决

小区停车方面，虽然相关部门、街道、镇采取了多种途径解决，但是小区车辆不断增多，停车难依然无法有效缓解，特别是一些老旧小区矛盾更加突出。生活垃圾分类方面，高层撤桶进展较慢，源头分类实效有待提升，一些住宅小区保洁、管理不到位，还存在非开放时间生活垃圾在垃圾箱房之外堆积的现象。少数物业服务企业尚未与垃圾清运公司签订协议，管理责任还需进一步明确和落实，长效机制仍需完善。

四、进一步贯彻实施《规定》的意见建议

住宅物业管理工作本质上是服务群众的工作，是基层社会治理、社会和谐安定的基础性工作，同时也涉及物业管理行业可持续发展、百姓物权利益保障等民生问题。针对执法检查中发现的问题，就进一步贯彻实施好《规定》，提出如下意见建议：

（一）合力促进小区综合管理机制完善

区房管、绿化市容、民政等职能部门要围绕《规定》的明确要求，对居委会、业委会、物业服务企业及时加强法规和相关政策的宣传，统筹开展综合性业务培训指导，进一步突出居民区党组织的领导核心作用，强化小区治理的整体效应，形成依法有序的住宅物业综合管理机制。各街道、镇要切实担起指导和监督业委会的组建、改选和日常运作的职责，进一步加强社区文化建设，不断增进业主间的交流交往，培育社区价值观念，积极创造良好氛围，让更多业主主动参与社区管理，不断培养和强化业主的自我管理意识和公民责任意识，养成参与、奉献、自律的良好习惯，推动多元主体共同参与，实现从管理到治理的转变。

（二）提升小区业委会自身建设水平

进一步完善业委会人选产生机制，加强基层党组织对业委会的组织覆盖和工作覆盖，鼓励政治素质好、业务能力强、群众基础扎实和工作经验丰富的人员进入业委会，推进业委会与居委会的良性互动。探索建立业委会成员任前诚信承诺和失信惩戒制度，规范业委会成员履职行为，提高业委会规范运作能力。挖掘推广小区管理的成功案例和有效经验，搭建业委会之间相互交流学习的平台，集思广益破解难题。探索引入第三方专业社会组织，就业委会履职情况进行评估，提升业委会规范化运作水平。

（三）支持和促进物业服务行业良性发展

加强行业监管，逐步提高物业服务企业的准入门槛，引导物业服务企业提高服务品质。加大对运作较好的物业服务企业的支持力度，鼓励物业服务行业做大做强，推动物业服务与社区服务、物流运输、居家养老进行产业融合，形成集中服务规模效应。进一步推进物业服务标准化建设，不断完善保安保洁保绿、设施设备修缮、应急抢修抢险及其他事项的执行标准，使物业服务标准可评估、可定价、可执行，引导物业服务企业量化服务标准、规范服务流程。继续鼓励中介组织或者第三方人员参与小区物业管理事务的方式，及时推广试点，提高物业管理专业化水平。

（四）推动解决专项维修资金续筹难

　　进一步加强对业委会科学规范使用专项维修资金的指导，积极总结和推广现有住宅小区专项维修资金续筹试点成功经验，加强宣传、以点带面、力争突破瓶颈。强化对小区公共收益归集、专项维修资金使用的监管，推动小区公共收益账目信息公开，确保公共收益主要用于补充专项维修资金，着力解决资金滥用问题。严格落实法规规定，业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，认真审核其已足额交纳专项维修资金的相关凭证，对经催告后仍不交纳专项维修资金的业主，要切实保障业主委员会向人民法院提起诉讼的权利。对于老旧小区，要继续加强政府财政托底保障，结合住宅小区综合治理稳步实施基础设施改造。

（五）聚焦民生改善强化焦点问题解决

坚持以人民为中心，建立长效常态的部门协同机制、持续跟踪机制和数据共享机制，积极发挥人大代表桥梁纽带作用，共同促进小区停车、生活垃圾分类、违法搭建等住宅物业管理工作中的小、细、实问题的缓和及解决。创新转型社区治理服务模式，结合居民区邻里汇建设，推动服务型居委会建设，提升“三驾马车”协同效应，进一步强化小区矛盾化解能力，将居民群众的获得感作为住宅物业管理工作的重要标准，不断打牢和巩固社会和谐稳定的民生基础。

以上报告，请予审议。