斜土街道推进廉租房工作的调研报告

日期： 2009-02-25

斜土街道推进廉租房工作的调研报告

徐汇区人大斜土代表组

贯彻落实科学发展观强调让全体人民共享发展成果，而住房保障问题更是广大群众高度关注的重大民生问题之一。为了解决低收入困难群体的住房问题，上海市积极出台了廉租房政策，并不断加大政策力度，切实解决了部分群众的住房困难。而徐汇区更是作为上海市唯一的实物配租试点区对廉租房政策的实施进行了积极的尝试和探索。区人大斜土代表组紧密围绕廉租房政策在社区的落实情况，历时半年，通过走访、实地考察、座谈等形式进行了详细扎实的调研，对面临的问题做了具体的分析，以便对今后的工作提供参考和决策的依据。

一、廉租房政策目前的基本情况

1、斜土社区推进廉租房工作基本情况

斜土社区自2002年实施廉租房政策以来，截至2008年10月，徐汇区斜土街道共有179户家庭享受租金补贴。其中，低保户171户，低收入群体8户，含外来人员家庭占31%。每年的申请和退出情况动态、平稳（见下表）：

根据核定住房面积的差额不同，享受户的租金补贴最低为620元/月，最高为3038元/月（只有一户）。其中，月补贴额在1000元以下的家庭占绝大多数。月补贴额为最低标准620元的有153户，约占85％以上（见下图1）备注1。

这些享受对象不平均地分布在社区14个居委中，以人口密集的老式公房小区的居民为多。受益户数超过20户的均为该类型，如日六1、日六2、江南、日二（见下图2）。

2、徐汇区的廉租房政策实施情况

上海市自2001年起试行廉租房政策以来，徐汇区积极响应上级要求和百姓需求，不断加大对廉租房的财政投入，切实解决了部分群众的住房困难（见下图3）备注2。

2008年，徐汇区在实物配租方面进行了尝试，作为上海市唯一的廉租住房实物配租试点区，在斜土、长桥、虹梅、田林四个社区开展试点工作。通过前期排摸、审核公示、编组摇号、选择房源、合同签定等程序，共有21户居民享受到了此次实物配租试点工作的成果。

3、上海市的廉租房政策的不断放宽

廉租住房政策的享受条件主要从人均收入和人均住房面积两个方面来审核。上海市的廉租房政策不断降低享受廉租房政策的准入条件，不断提高租金补贴标准，不断丰富补贴形式，不断扩大受益群体。

从2001年6月7日实施的《上海市城镇廉租住房实施意见（试行）的通知》来看，当时的申请基本条件是：最低生活保障以下（280元），连续6个月享受社会救助，并且人均住房面积低于5平方米。2003年以后，人均住房面积标准从5平方米提高到6平方米，后来达到7平方米。自2005年起，人均收入标准也随着低保线的不断提高从280元到320元到500元。2007年8月29日颁布的沪府（2007）68号文《关于本市扩大廉租住房受益面工作的意见的通知》首次将人均收入与低保脱钩，采用低收入的概念，标准是600元，并不得拥有3万元以上金融资产。2008年10月27日的市府常务会议上研究并原则同意将准入标准提高到人均月收入800元，不得拥有9万元以上金融资产，具体措施和相关办法随后相继出台。

2008年1月召开的上海市住房保障体系座谈会上，提出扩大实物配租比例，开始了在实物配租方面的新尝试。

通过这些数据和事实说明：1、廉租房政策是保障民生的一项重要工作，符合社会需求和人民意愿，深受广大群众，特别是困难群众的欢迎和肯定。2、上海各级政府在廉租房政策的制定和实施上，随着经济发展和群众需求，不断进行调整，扩大受益面，切实改善部分居民的居住条件。3、廉租房政策是一项长期的、系统的民生工程，要与社会经济发展水平和政府财力相匹配，尽力而为、量力而行。

二、廉租房政策落实和推广中存在的问题和困难

1、受益面范围窄

从2001年启动廉租房政策至今，上海市累计受理廉租住房申请家庭41777户，经审核有39188户符合条件，已经享受了廉租住房保障政策的有38783户（截至2008年9月底）备注3。但这离今年在上海“两会”《住房保障十一五规划》提出的五年内解决10万户的目标还有相当的距离。

与租金补贴相比，廉租房的实物配租更显谨慎。以上海的此次实物配租试点为例，四个试点街道共有21户（其中：斜土9户，长桥9户，田林3户，虹梅0户）通过层层审核最终享受到了实物配租。虽然结局皆大欢喜，但这样的受益比例还是让大多数低收入群体“望房兴叹”。还有群众质疑：政府和媒体这样的大张旗鼓宣传，却只有极少数群体享受，廉租房政策“雷声大雨点小”。

2、房源筹措难

由于上海特殊的地理位置和房地产市场环境，土地紧缺，房价居高不下，给房源的筹措带来了很大的困难。目前房源筹措主要通过三个渠道，即“三个一点”：市房地局下拨一点；区政府建设一点；区房地局通过市场收购一点。相对于巨大的民生需求来说，目前房源的筹措渠道还比较单一，房源的储备数量还比较有限，特别是中心城区的小房型尤为稀缺。

3、收入审核难

廉租房对象的界定大多以家庭收入和人均住房面积为标准，由于劳动者就业渠道和收入来源多元化，社会信用体系的缺失，家庭隐性收入形式多样，给收入核定带来了很大的难度。廉租房政策若被高收入者钻了空子，不仅是对真正有需要的人的一种剥夺，也是对廉租房制度的严重亵渎，更是对社会公平、公正的极大伤害。

4、退出机制尚待健全

相对于租金补贴，实物配租的退出机制更是难上加难。目前，所依据的法律法规还比较少。2008年10月30日，由上海市住房保障和房屋管理局颁布的《上海市廉租住房实物配租管理暂行规定》对实物配租的退出作了相关规定。但还没有通过立法主体以法律的形式加以规定，也缺乏具体的操作办法。各地在廉租房管理普遍面临退出难的问题。如果推出渠道不顺畅，将增加政府的负担，可能会影响整个廉租房政策的可持续发展。

5、媒体宣传需要适度

由于廉租房政策关系到广大低收入群体的切身利益，群众的关注度高，媒体关于廉租房政策的宣传要适时适度。否则，可能会出现“好心办坏事”的情况。比如，2008年2月就有媒体报道：廉租房中低收入的月收入标准将从600元提高到800元。而事实上，直至10月27日的市政府常务会议上才同意了将准入标准提高到800元。但自从年初媒体宣传后，每天来质询的群众络绎不绝，抱怨也很多，给基层操作的工作人员带来很大被动。

三、关于完善廉租房政策的意见和建议

1、稳步扩大受益面

让越来越多的群众享受到廉租房政策带来的实惠，是改善民生的要求，也是落实科学发展观的重要内容。近年来，市政府关于廉租房享受条件不断地放开，但与困难居民的实际需求还存在一定差距。并且，近年来的物价飞涨也在一定程度上抵消了月平均收入标准提高带来的优惠，可以考虑在人均住房面积的标准设置上再予以一定的突破。

考虑到上海土地紧缺、房源有限的情况，特别是中心城区的实际操作成本，在条件设置上（尤其是实物配租）还需谨慎，要建立在充分调查研究的基础上。一方面尽可能地扩大受益面，另一方面要使符合条件的群体数量与房源的实际情况和政府的财力相匹配，防止由于两者之间差距过大而造成社会稳定问题。宜采用“小步快走”的方式循序渐进地推进，既让群众满意，也要考虑政府财政的承受能力，保证可持续发展。

2、扩大房源筹措渠道

中心城区房源紧张，如果购买偏远地区的房屋，廉租户则会面临远离市区和原有生活环境，户口所在地与居住地分离，生活成本提高等问题。建议可根据家庭收入和居住状况等因素，对居住困难家庭建立阶梯式审定和补贴措施：对于住房面积较小、收入较低但却达不到享受廉租房政策的群体，政府以现金补贴等形式帮助其购买经济适用房，同时把原有住房出售给政府，由其统一管理，出租给廉租户。形成“经济适用房+廉租房”、“实物配租+租金配租”的住房保障模式。这样既解决了中心城区的小房型房源问题，也能改善更多中低收入群体的居住条件。

3、完善收入核对机制

目前，我市正在逐步建立一套“收入核对系统”，通过各部门的信息共享来掌握相关申请人的收入信息。但目前还是集中在社保金、公积金等民政和财税部门的信息为主，对于未建立劳动合同关系的隐性就业以及其它现金收入则很难核查。如果能将金融部门、工商部门等更多的部门整合进来，将大大提高信息核对的准确率。

另外，加强法律的支撑和社会舆论的监督。依照相关法律明确弄虚作假、恶意骗租当事人所应承担的法律责任，增加“钻空子”的成本。并且可以通过召开听证会、结果公示等方式引入社会监督机制。

4、畅通廉租房退出渠道

建立和完善立法律支持和保障，并加强社会舆论引导。随着家庭收入提高，生活水平改善，廉租户不再符合廉租条件时，可由政府补贴购买经济适用房，从而退出廉租房。如果廉租户不愿购房，可通过调高租金、直至按市场价格收取房租。如果廉租户仍然置之不理的，可通过法律途径解决。

5、正确引导舆论宣传

从政策的酝酿到政策的出台乃至政策的执行，需要有一个过程，并且可能会根据实际情况有一定的调整。对于廉租房等敏感的社会保障政策，媒体的过早和片面的宣传，提高了群众的预期标准，反而降低了对政策真正落实的满意度，并且给具体操作带来了干扰和难度，也给政府公信力带来了一定的负面影响。

媒体的适度宣传可以起到提高知晓度和正确引导的功能。除了为廉租房政策叫好之外，可以通过媒体引导市民对廉租房面临的困难和问题进行思考，如何建立收入核对体系、畅通的退出机制等瓶颈问题进行探讨和献策，增加群众的社会责任感和公共意识。