关于本区旧区改造工作调研报告

 

关于本区旧区改造工作调研报告

徐汇区人大常委会城建环保工委

 

旧区改造是一项重要的民生工作，也是拓展城区功能，提升城区形象，促进城区发展的重要举措。区“十二五”规划和今年“两会”上政府工作报告对此均有明确的目标和要求。区人大常委会也予以高度关注，今年3—4月组织部分市、区人大代表开展了专题调研。通过走访相关委办局了解情况、组织代表视察和座谈讨论，对全区的旧改底数和政府推进改造工作，以及面临的和困难问题，有了比较全面的了解。

一、基本情况

区政府一直高度重视旧区改造工作，紧紧围绕至“十二五”末完成成片二级以下旧里地块改造任务的目标，扎实推进。特别是在 “十一五”中期以后，旧区改造全面提速，区委、区府抓住迎办“世博”和区域内各项重大项目和工程建设契机，全力推进旧改。进入“十二五”以来，进一步围绕徐家汇中心、滨江地区、漕开发东区、推进华泾镇城市化建设及轨道交通建设等重点区域和重大工程，旧改工作成绩显著。

然而，我区仍有相当数量的旧区有待改造，主要包括成片旧区地块和零星旧区地块两大部分。其中，尚待改造的成片旧区地块有13个，居民约2800户，主要以本区中片的城中村及南片华泾镇地区的农民宅基地为主；零星旧区有53处尚未启动改造，居民约1800户，主要集中在北片的湖南、天平两个社区（风貌保护区）内。今年将计划全面启动剩余的13块成片旧区的改造。

二、面临的问题

1、零星旧区地块的改造尚未摆上议事日程。目前，我区面上的旧改工作还存在两个方面的差异性。一是成片旧改的全面启动与零星旧改的停滞不前的差异性。13块成片旧区地块的改造已计划全面启动，而绝大部分分布在天平、湖南地区的历史风貌保护区内的53块零星旧区地块（约1800户居民）由于种种原因至今未有定论，改造尚未启动；二是群众要求改造的迫切愿望与实际改造推进的进度、速度存在差异性。居住在零星旧区地块上的居民要求改造的愿望十分强烈，且越来越迫切，但何时启动改造并无准日，如何改造、改造到什么程度更是不得而知。

2、成片旧区改造前期工作难度增大。一是适用政策难确定。不论是集体土地的征收 还是“征而未拆”土地的征收，在政策的适用上，虽然市里有明确的说法，但具体操作层面的细则还待进一步完善；同样，“毛地出让”的土地征收适用政策上也需进一步明确、操作路径需进一步细化明晰。而就目前来讲，适用政策的准确确定仍有一定难度。二是征收方案难制定。本区剩余未及改造的许多地块都是上世纪八、九十年代征地或划拨地，管理主体几易其手，情况复杂，基础资料缺失严重，而且“五多”（即违法搭建多、违法经营多、买房户多、外来人口多、家庭共有产矛盾多）现象普遍，要制定合法合规、公平合理的征收方案还需作更艰苦的努力。

3、相关保障措施仍存在瓶颈。一是适配房源筹措难。目前我区现有的约4000套房（其中区属房源仅1400套），要满足就近安置和房型适配的房源少，征收房源的配置不足，一定程度上影响了群众参与旧改的积极性。二是资金保障压力大。按照今年的旧改计划，房源需求资金约60亿元，区财政安排32亿元（财政预算12亿元，房源回笼资金20亿元），仍有约30亿元资金缺口。

此外，面对当前的征收工作，部分从事此项工作的干部，思想上有畏难情绪，态度上不够积极，在突破瓶颈和创新思路方法上缺少新招。

三、几点建议

要完成我区“十二五”旧区改造任务，必须以更大的努力加快推进。参加专题调研的市、区人大代表对政府工作给予充分肯定的同时，指出旧区改造是一项事关百姓切身利益的民生工程，一定要增强责任意识，扎实推进民生改善，让老百姓共享发展成果。主要提出了以下建议：

（一）进一步统一思想，形成共识

根据徐汇的发展定位，旧区改造应是当前最大的民生之一，政府及相关部门要就本区的目标任务，要进一步自我加压，下决心集全区之力尽早全面完成。

1、坚持两手抓。一手抓“十二五”全面完成成片旧改，一手抓零星旧改拔点（重点在湖南、天平社区约53块，1800户）。在零星旧改方面，要加强市、区有关部门对接和协调，尽快明确适用政策及规划用途，并在此基础上，制定切合实际的改造规划和改造方案，抓紧启动并加快推进改造。

2、坚持自我加压。要树立徐汇在全面完成旧改任务方面不仅完全有条件，而且完全可能在全市中心城区做得更好的自信和自觉。要树立全面完成旧改不仅是市政府对我们的要求，更是展现责任政府的良好形象的重要举措。而且从中、长远期看，全面完成旧改任务，无论对居民、社会还是政府，都是共赢的。

3、坚持抓早抓好。无论从成本、社会矛盾的控制，还是让百姓早得益早享受等角度看，旧改越早越好。尤其在零星旧改方面，要以目标项目为导向，对零星地块拔点任务早研究、早启动，时间倒排，任务倒逼。争取年内在以往调查摸底的基础上，排出工作计划，争取每年有所推进，直至2020年全面完成，让居住在徐汇的居民真正享受改革开放带来的成果。

（二）进一步确定目标，抓好节点

以2020年全面建成小康社会为目标，进一步明确从今年开始至2020年工作目标和时间节点。

1、落实今年工作目标。一是华泾镇宅基地改造全面展开；二是启动毛地出让地块的改造工作；三是研究制定“零星旧改地块”的改造方案，争取启动试点；四是抓好历年结转地块的收尾。

2、明确明年工作计划。一是成片旧改要全面开工，并接近收尾；二是“零星旧改地块”在试点基础上，在面上不断扩大推进。

3、锁定“十二五”目标。一是全面完成成片旧改的任务；二是零星旧改地块的推进基本成熟稳定。

4、2020年全面完成任务。2020年全面建成小康社会时，宣布徐汇的旧改任务全面完成。

（三）进一步落实措施，扎实推进

当前，我区的旧改虽然取得可喜成就，取得了不少经验，如形成一套较为完善的工作机制和一支经验丰富的专业队伍，结合相关法律、市政府文件精神和本区特点，摸索出一套新路，但同时也有不少困难，为此建议：

1、形成合力。要发挥全区的各种行政资源、法律资源、社会资源等优势，尽最大可能地形成合力，真正做到集全区之力，解民众之忧；要进一步发挥街道在旧改中的作用，注重引进社会力量参与旧改工作，以达到共赢之效果。

2、统筹兼顾。与徐汇“十二五”社会、民生事业发展结合，如：将成片旧改与华泾镇城市化进程推进结合；与滨江南拓结合（长桥李家宅）；与社区服务设施项目结合（田林许家堰、漕河泾王家厅等）。湖南、天平的零星旧改与“历史风貌区的保护开发、打造国际慢生活街区”项目结合，与完善和拓展社区公共设施及文化产业等项目结合。

3、保障到位。根据本区剩余地块现状，要如期完成任务，还应进一步落实相应保障措施，至少包括：（1）法律保障。尽早与“法、检两院”沟通，寻求、探讨司法支撑，如司法强迁、租赁户依法搬离等。（2）房源保障。对房源问题要一手抓外区适配房源的大量购置（包括市属单位和市场提供）；一手抓本区挖潜（包括新建、回购等），并坚持外区房源为主，本区房源为补充。（3）资金保障。要一手加大政府自身在涉及民生及公共利益等方面房屋征收的投入力度，每年安排一定预算投入；一手更要通过各种渠道，引入社会资本、优秀企业对本区旧改的投入，善于用行政资源、政策优势换取社会资本，坚持“不求所有，但求所在”理念，鼓励社会、企业在本区通过旧改开发项目，要进一步创新商业模式，在土地出让机制创新方面有所突破。（4）队伍保障。目前本区从事征收事务的队伍相对外区应属较强，综合素质也较为过硬。当然面对当前及下一步的旧改任务，还应进一步加强队伍建设，一手抓责任意识的增强，对当前仍生活在二级以下旧里老百姓的疾苦要“感同身受”，对旧改“一靠感情，二靠智慧”；一手抓过硬的专业知识和法规、政策及谈判、沟通等水平的提高。

（课题组成员：许建华、张鑫、张础、王海斌、孙丽亨、李青、屈培元、卢义耀    执笔：卢义耀）